Appunti dal Business lunch “L’alienazione della proprietà di immobili a scopo di garanzia”

A cura di Annamaria Schirru

“L’alienazione della proprietà di immobili a scopo di garanzia: la “tipizzazione” del c.d. patto marciano nella normativa più recente (prestito vitalizio ipotecario e credito ipotecario ai consumatori).

E’ stato fornito un focus sul c.d. patto marciano, ossia sul patto che consente al creditore rimasto insoddisfatto di acquisire la proprietà del bene dato in garanzia purché al giusto prezzo. Tale patto è stato riconosciuto lecito dalla giurisprudenza già prima del recente riconoscimento effettuato dal legislatore.

Viceversa resta vietato, ai sensi dell’art. 2744 del codice civile, il c.d. “patto commissorio”, ossia il patto con il quale creditore e debitore concordano il trasferimento automatico della proprietà della cosa ipotecata, o data in pegno, in caso di mancato pagamento del credito entro il termine stabilito.

Il patto commissorio è vietato - a pena di nullità - al fine di evitare ingiustificati vantaggi del creditore in pregiudizio del debitore o di altri creditori. La ratio perseguita dal divieto in esame è quella di tutelare – da un lato - il debitore dal rischio che il creditore possa conseguire un bene di valore anche molto superiore rispetto al credito accordato e – dall’altro – la c.d. par condicio creditorum evitando che un creditore consegua indebiti risultati rispetto agli altri creditori.

Al contrario il c.d. “patto marciano” è legittimo in quanto, attraverso le tutele che lo connotano, si realizza un contemperamento delle contrapposte ragioni debitorie e creditorie, evitando così l’ingiustificato arricchimento del creditore in pregiudizio del debitore o di altri creditori.

Di seguito si schematizzano le caratteristiche principali dell’istituto in esame:

(i) il bene offerto in garanzia prima di essere incamerato dalla Banca, o venduto a terzi, deve essere valutato da un tecnico indipendente nominato dal presidente del Tribunale;

(ii) ove dalla perizia risulti che il valore del bene offerto in garanzia è superiore all’ammontare del debito residuo, il creditore  è tenuto a versare al debitore la differenza;

(iii) ove invece dalla perizia risulti un valore del bene inferiore al debito, lo stesso si estingue.

Da un punto di vista meramente “redazionale” la struttura del patto marciano si attua mediante lo schema del trasferimento sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore, cui si dà pubblicità attraverso la trascrizione nei Registri Immobiliari.

Il meccanismo in questione è stato recepito dal legislatore in recenti normative quale strumento per realizzare il duplice scopo di agevolare la riscossione del credito da parte delle Banche (in via alternativa alla riscossione giudiziale) e di ampliare le possibili soluzioni di accesso al credito sia per  i consumatori che per gli imprenditori.

Si segnalano le recenti normative che hanno tipizzato il “patto marciano” nel settore del credito:

(i) il D. Lgs. n. 72/2016 (c.d. “Decreto Mutui”) che recepisce nel nostro ordinamento la Direttiva 2014/17/UE - c.d. Mortgage Credit Directive (MCD), in materia di offerta di contratti di credito immobiliare ai consumatori;

(ii) il D.L. n. 59/2016, convertito nella L. 119/2016 (c.d. “Decreto Banche”), che introduce all’art. 2, tra altri provvedimenti di interesse per il settore del credito, la possibilità per le imprese di garantire i finanziamenti tramite il trasferimento sospensivamente condizionato di un bene immobile, secondo appunto gli schemi propri e tipici del c.d. “patto marciano”;

(iii) il Decreto del MISE 226/2015, che ha dato attuazione all’art. 1. della L. n. 44/2015, in materia di prestito vitalizio ipotecario. Il prestito vitalizio ipotecario è una particolare forma di finanziamento (importata dal mondo anglosassone) strutturata appositamente per le esigenze finanziarie delle popolazioni di età avanzata (dai 60 anni in su senza limiti di età): all’anziano viene concesso un finanziamento a fronte della iscrizione di ipoteca sulla casa di proprietà (che dunque l’anziano non è costretto a vendere, potendo continuare ad abitarla) mentre la restituzione del capitale e degli interessi fa carico, posteriormente al decesso del mutuatario, ai suoi eredi (in tutto in parte).”