Resoconto del Breakfast con Giulia Bighignoli e Gaia Sinisi

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I principali profili fiscali dei contratti di compravendita immobiliare: ne hanno parlato le socie AREL Giulia Bighignoli, commercialista dello studio Chiomenti di Milano e Gaia Sinisi, notaio dello studio Todeschini & Bastrenta di Milano nel corso del Legal Breakfast del 25 marzo 2021.

Se il venditore è un soggetto IVA il regime fiscale dipende dalla tipologia di lavori eseguiti sugli immobili, poiché se: a) non ha eseguito interventi rilevanti si applicano l’imposta di registro proporzionale (nella misura del 9% sul prezzo se l’acquirente è un soggetto IVA o sul valore catastale se l’acquirente è persona fisica), le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa; b) ha eseguito interventi rilevanti nei 5 anni antecedenti alla cessione, si applicano obbligatoriamente l’IVA proporzionale sul prezzo (nella misura del 22% o del 10%), le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa; c) se il venditore ha eseguito interventi rilevanti prima dei 5 anni antecedenti alla cessione, il venditore può esercitare l’opzione per l’applicazione dell’IVA con il meccanismo del reverse-charge.
Se, invece, vende una persona fisica che non esercita attività d’impresa, alla compravendita si applicano l’imposta di registro proporzionale (sul prezzo se l’acquirente è un soggetto IVA o sul valore catastale se l’acquirente è una persona fisica) e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
In sede di registrazione del contratto preliminare, invece, è dovuto il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa, dell’imposta di registro nella misura proporzionale dello 0,50% nel caso in cui sia versata una caparra confirmatoria e dell’imposta di registro nella misura proporzionale del 3% nel caso in cui sia corrisposto un acconto (a meno che, in quest’ultimo caso, si tratti di una compravendita soggetta ad IVA). In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale versata in sede di preliminare può essere scomputata dall’imposta di registro al definitivo oppure ne può essere chiesto il rimborso.
Per poter richiedere le agevolazioni “prima casa” (con aliquota del 2% in caso di compravendita soggetta a imposta di registro proporzionale o del 4% in caso di compravendita soggetta a IVA), l’acquirente deve essere una persona fisica che acquista un immobile abitativo che non sia di categoria A/1, A/8 o A/9, ubicato nel comune in cui ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza. Inoltre l'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare e deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni "prima casa". Qualora, invece, sia titolare, interamente o per quote, anche in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni "prima casa" per poter fruire nuovamente di tali agevolazioni deve rivenderla entro un anno dalla data dell’acquisto.

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