Casa in vendita: a chi va il superbonus?

Come noto, gli interventi di miglioramento del patrimonio edilizio da parte di soggetti privati sono ammessi a un particolare regime di benefici fiscali che trova attuazione, nella maggior parte dei casi, attraverso il meccanismo della detrazione dei costi sostenuti dal reddito delle persone fisiche (in un numero di quote annuali variabile in funzione della specifica agevolazione) e, per alcune particolari fattispecie, anche da quello dei soggetti passivi Ires.

Allo scopo di sostenere il settore edilizio il recente D.L. 34/2020 (“Decreto Rilancio”), convertito con modificazioni dalla L. 77/2020, ha introdotto la disciplina ulteriormente migliorativa dei c.d. superbonus (Superbonus”), prevedendo in relazione a specifici interventi di riqualificazione energetica o di riduzione del rischio sismico, purché eseguiti tra il 1.7.2020 e il 30.6.2022 o, comunque, alle condizioni indicate nell’art. 119 del Decreto Rilancio: (i) l’aumento dell’aliquota di detrazione delle spese sostenute (pari al 110%) ripartibile in 5 quote annuali e (ii) la possibilità di optare, alternativamente, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per (a) il meccanismo del c.d. sconto in fattura fino ad un importo massimo pari al corrispettivo stesso o (b) la trasformazione del corrispondente importo in credito d’imposta, immediatamente cedibile, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Senza entrare nel dettaglio dei presupposti soggettivi e oggettivi di applicazione della normativa in parola, si vuole in questa sede mettere a fuoco, senza peraltro alcuna pretesa di esaustività, il profilo della vendita da parte di una persona fisica di unità immobiliari facenti parte di un Condominio che ha eseguito lavori che beneficiano del Superbonus, prima che sia concluso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione. Il Singolo condòmino, in tali casi, usufruisce della detrazione sia per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici sia per quelli eventualmente eseguiti nella singola unità (nel caso dei c.d. interventi trainati).

A chi spettano in caso di vendita tali detrazioni fiscali?
Ai fini della risposta al quesito è utile, in primo luogo, precisare che la questione del trasferimento non si pone nel caso di opzione per lo sconto in fattura o di cessione immediata del credito d’imposta in quanto il contributo fiscale viene utilizzato immediatamente dal venditore.
Nell’ipotesi, invece, di detrazione d’imposta si applica la regola dettata dall’art. 16 bis, comma 8, del D.P.R. 917/1986 (Testo Unico dell’Imposta sui Redditi), ossia la regola secondo cui la detrazione non utilizzata, in tutto o in parte, viene trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo tra le parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare (permane invece in capo al cedente in caso di acquirente diverso dalla persona fisica).

In sostanza, qualora le parti non abbiano disciplinato, nell’atto di trasferimento a titolo oneroso o gratuito (ad es. permuta o donazione), la sorte delle quote residue di detrazione, queste ultime spettano all’acquirente. Le parti possono tuttavia formalizzare la propria volontà di derogare tale norma, anche in un momento successivo al rogito, mediante sottoscrizione di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata.
Ai fini di un corretto inquadramento della regola in esame occorre considerare, inoltre, la precisazione fornita dall’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 174 del 10.06.2020 e successivamente ribadita con la circolare 24/E dell’8.08.2020, secondo la quale il diritto alla detrazione spetta al contribuente assoggettato all’irpef che possiede o detiene, sulla base di un titolo idoneo, l’unità oggetto degli interventi, a condizione che ne abbia effettivamente sostenuto le spese.
Ciò significa che non è sufficiente, ai fini dell’insorgenza di tale diritto e del suo trasferimento, che i lavori siano stati ultimati prima del trasferimento della proprietà, ma è necessario anche che i relativi costi siano stati interamente sostenuti prima di tale momento.
Nell’ipotesi di lavori effettuati dal conduttore o dal comodatario, il diritto alla detrazione spetterà a questi ultimi a nulla rilevando l’eventuale trasferimento della proprietà del bene.
In conclusione, in sede di vendita di una unità immobiliare sulla quale sono stati eseguiti lavori che usufruiscono delle detrazioni previste dalla normativa in materia di bonus o Superbonus è sempre opportuno verificare le concrete fattispecie (conformità tra lavori eseguiti e titoli edilizi, documenti ai fini della detrazione, etc.) e disciplinarle adeguatamente già nel contratto preliminare di compravendita.

 

Anna Maria Schirru, Avvocato

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