Che cos’è il real estate crowdfunding?

Per poter dare una definizione il più possibile aderente alla realtà del fenomeno è utile premettere qualche cenno di inquadramento. Il crowdfunding o, letteralmente, il “finanziamento della folla” dall'inglese crowd (folla) e funding (finanziamento) è nella sostanza una forma di finanziamento collettivo che consente a chi ne ha necessità di raccogliere i fondi necessari per la realizzazione di un progetto mediante l’utilizzo di una piattaforma online. La raccolta di fondi rivolta ad un ampio numero di persone per il raggiungimento di uno scopo comune è un fenomeno antico che tuttavia solo in tempi recenti – a seguito dell’avvento di internet – ha conosciuto una crescente diffusione. Internet ha consentito infatti ai promotori delle varie raccolte di mettersi in contatto - attraverso le piattaforme online - con un gran numero di soggetti potenzialmente interessati ad aderirvi, creando così i presupposti per l’utilizzo di tale strumento anche a fini imprenditoriali. Il crowdfunding è caratterizzato dunque da una struttura trilaterale nella quale tra il soggetto promotore della raccolta e gli investitori opera un terzo soggetto intermediario rappresentato dal portale per la raccolta di capitali. Esistono nella pratica diversi tipi di crowdfunding, tra cui il donation e il reward crowdfunding rispecchiano più fedelmente l’anima solidaristica originaria del fenomeno:

- il donation crowdfunding, che può essere definito come la raccolta di fondi per scopi socio umanitari (progetti di beneficenza, campagne politiche) alla quale i partecipanti aderiscono senza alcuna aspettativa di profitto, e
- il reward crowdfunding, che si differenzia dal primo per il fatto che i partecipanti alla raccolta ottengono una ricompensa (reward), spesso simbolica e non proporzionale al contributo versato per finanziare il progetto (quale ad es. un gadget, un prodotto o un servizio). Quest’ultima è la forma più diffusa.

I modelli di crowdfunding ai quali la nascita di internet ha dato più ampio margine di sviluppo sono il lending e l’equity crowdfunding, che si caratterizzano per il fatto di essere veri e propri strumenti di investimento remunerativi (da cui la qualifica di strumenti di crowdinvesting), sia pure strutturalmente molto diversi tra loro.

Il lending crowdfunding può essere definito come il prestito effettuato dagli investitori in favore di un promotore di una specifica raccolta a fronte dell’impegno del fundraiser di restituire l’importo finanziato maggiorato di un interesse (in altri termini si tratta di una raccolta di capitale di credito).

L’equity crowdfunding è invece un finanziamento effettuato dagli investitori a fronte dell’ottenimento di una partecipazione nel capitale di rischio (generalmente società di nuova costituzione e connotate dall’alto potenziale innovativo), e dell’acquisto di diritti di tipo patrimoniale ed amministrativo a titolo di “rendimento” (in forma di dividendi periodici o rendimento da plusvalenza) dell’investimento effettuato (si tratta dunque di una raccolta di capitali di rischio).

Recentemente la normativa italiana ha legittimato anche il c.d. debt crowdfunding, che consente agli investitori di sottoscrivere titoli di debito o obbligazioni emessi da società di capitali a sostegno di specifici progetti proposti. In cambio del proprio contributo, alla scadenza prevista dal titolo di debito e/o dall'obbligazione, l’investitore riceve il capitale investito maggiorato di un tasso di interesse prefissato.

A questo punto si può tratteggiare la definizione di real estate crowdfunding quale forma di investimento che consente a chiunque, dal piccolo risparmiatore all’investitore professionale, di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare attraverso una piattaforma online secondo lo schema del crowdinvesting ossia nelle forme dell’equity, debt o lending crowdfunding.
I gestori delle piattaforme di real estate crowdfunding a fronte dell’attività di intermediazione svolta hanno diritto di percepire commissioni che possono essere applicate sia ai promotori sia agli investitori. La maggior parte delle piattaforme applica le commissioni di gestione ai soli imprenditori promotori, e qualche volta solo a condizione che la campagna di finanziamento abbia buon esito. In qualche caso le commissioni vengono applicate agli investitori in sede di cessione dell’investimento nel mercato secondario.

Anna Maria Schirru | Studio Legale Lener & Partners Of Counsel