Come opera la rivalutazione civilistica e fiscale degli immobili delle imprese introdotta dal “Decreto Agosto” ed entro quando deve essere effettuata?

L’art. 110 del D.L. n. 104/2020 (“Decreto Agosto”) prevede la possibilità per le imprese di operare una rivalutazione civilistica e fiscale degli immobili risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2019, con l’esclusione degli immobili alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa (c.d. immobili merce).

A differenza di precedenti leggi di rivalutazioni che imponevano di rivalutare categorie omogenee di immobili (i.e. fabbricati strumentali, fabbricati residenziali, terreno edificabili), la disposizione in commento consente di operare la rivalutazione per singoli immobili.

La rivalutazione deve essere eseguita nel bilancio o rendiconto dell’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2019 (i.e. nel bilancio 2020 per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare), la cui approvazione dovrà avvenire entro il 30 aprile 2021 o 29 giugno 2021 qualora ricorrano particolari motivi.

In estrema sintesi, la nuova disposizione consente di:

  • allineare la rappresentazione contabile degli immobili ai loro valori effettivi, e
  • a scelta del contribuente, ottenere anche il riconoscimento fiscale del maggior valore attribuito agli immobili, tramite il pagamento di un’imposta sostitutiva con aliquota del 3%.

Sotto il profilo contabile, la rivalutazione comporta un incremento del valore dei beni iscritti nell’attivo dello stato patrimoniale, a fronte dell’imputazione di tale maggior valore al capitale sociale o ad una apposita riserva di patrimonio netto. Tale riserva può essere ridotta solo con l’osservanza della procedura prevista dall’art. 2445 del c.c. (“riduzione del capitale sociale”).

Nell’ipotesi in cui si esegua una rivalutazione anche fiscale, tramite l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 3%, il maggior valore si considera riconosciuto:

  • a decorrere dall’esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita, ai fini delle imposte sui redditi. Pertanto, a titolo esemplificativo, gli ammortamenti fiscali saranno calcolati sul maggior valore rivalutato a decorrere dall’esercizio 2021;
  • a decorrere dal quarto esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita (e. 1° gennaio 2024), ai fini della determinazione di eventuali plusvalenze o minusvalenze derivanti da cessione a titolo oneroso o assegnazione ai soci. Conseguentemente, qualora gli immobili siano ceduti prima di tale data, le plusvalenze o le minusvalenze dovranno essere determinate avendo riguardo al costo fiscale degli immobili ante rivalutazione.

In aggiunta, la riserva di patrimonio netto costituita in bilancio a fronte della rivalutazione si qualifica fiscalmente come “riserva in sospensione d’imposta”. Pertanto, le eventuali successive distribuzioni concorreranno al reddito imponibile della società che le esegue ai fini IRES (24%) e IRAP (3,9%), salvo affrancamento tramite un’ulteriore imposta sostitutiva nella misura del 10%. In ipotesi di affrancamento, la distribuzione della riserva sarà tassata unicamente in capo ai soci, secondo il regime proprio delle distribuzioni di dividendi.

Viceversa, in caso di rilevanza solo civilistica della rivalutazione, la riserva di patrimonio netto non è soggetta al regime di sospensione d’imposta e, pertanto, non è applicabile tale previsione relativa all’affrancamento.

La norma in commento, introdotta nell’ambito degli interventi volti a contenere gli effetti derivanti dall’emergenza epidemiologica Covid-19, consente da un lato il rafforzamento patrimoniale delle imprese e dall’altro di allineare anche ai fini fiscali il costo degli immobili al loro valore corrente, tramite il pagamento di un’imposta sostitutiva con un’aliquota (3%9 di molto ridotta se comparata a precedenti leggi di rivalutazione (e.g., 12% - 10%, ai sensi dell’art. 1, commi 696 – 704 della L. n. 160/2019). Ciò comporta, da un lato la deduzione di maggiori ammortamenti fiscali dalla base imponibile IRES delle imprese e dall’altro, una volta trascorso l’holding period di quattro anni, la possibilità di determinare le plusvalenze da cessione avendo a riferimento il costo fiscale rivalutato.

 

Giulia Bighignoli, Senior Associate – Chiomenti

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