Cosa prevede la disciplina legale sul Lending crowdfunding immobiliare?

Il real estate crowdfunding può essere realizzato, come si è visto, oltre che con il modello equity, anche attraverso il modello lending.

Il c.d. “peer to peer lending” (o lending based crowdfunding o in breve anche P2P Lending) è stato introdotto dal provvedimento di Banca d'Italia n. 584/2016 (rubricato come “disposizioni per la raccolta del risparmio dei soggetti diversi dalle Banche”), entrato in vigore dal 1.01.2017. Anche in questo caso si tratta di un provvedimento di carattere generale applicabile a tutti i settori di investimento, incluso quello immobiliare.

Il P2P Lending può essere definito come lo strumento attraverso il quale chiunque può ottenere - attraverso portali online - un finanziamento, alternativo al canale bancario, da parte di una pluralità di potenziali finanziatori non professionali allo scopo di sostenere propri progetti o scopi personali del prenditore con l’impegno di quest’ultimo di rimborsare il prestito e remunerarlo con un tasso di interesse adeguato.

L’investitore diventa creditore nei confronti del fundraiser (prenditore) e ha diritto sia alla restituzione dell’importo erogato attraverso il portale online sia all’attribuzione di un tasso di interesse nella misura determinata ex ante in base al rischio di insolvenza e alla scadenza del prestito.

Attualmente in Italia esistono portali di social lending definiti crowdfunding business-oriented, che erogano prestiti per società e organizzazioni, o crowdfunding consumer-oriented, che erogano invece prestiti per le persone fisiche, simili al credito al consumo.

Nel lending crowdfunding immobiliare i costruttori immobiliari o i promotori di un progetto di business immobiliare alla ricerca di fonti di finanziamento possono rivolgersi ad una piattaforma e chiedere il finanziamento totale o parziale del proprio progetto. Il gestore della piattaforma effettua le verifiche infra specificate e avvia una campagna di presentazione del progetto diretta a reperire i potenziali investitori.

Il rapporto con gli investitori potrà essere disciplinato da un contratto di mutuo o da un titolo mobiliare (come ad esempio un’obbligazione). A fronte del finanziamento gli investitori avranno diritto di percepire gli interessi sul capitale prestato stabiliti nel contratto di mutuo.

Tutti i portali di lending svolgono attività tipiche che possono essere sintetizzate come segue:

  1. raccolgono le richieste di finanziamento dei potenziali debitori e le informazioni necessarie a valutare il progetto da finanziare;
  2. selezionano i singoli richiedenti sulla base del loro “merito di credito” e gli assegnano un “rating” determinato in base alla probabilità che il prestito venga restituito;
  3. verificano la finanziabilità dell’intero progetto o di una parte di esso;
  4. in un’ottica prudenziale, non accettano prestiti dalle persone fisiche per importi superiori ai 50 mila euro.
  5. gestiscono i flussi di pagamento tra prenditori e investitori;
  6. provvedono alla remunerazione degli investitori;
  7. gestiscono le azioni di recupero crediti in caso di insolvenza del prenditore.

Il soggetto deputato alla vigilanza di piattaforme di lending crowdfunding è Banca d’Italia.

 

Anna Maria Schirru | Avvocato Studio Legale Lener & Partners Of Counsel

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