Dopo aver eseguito una corretta zonizzazione quale altro aspetto di natura urbanistica dobbiamo tenere a mente durante l’acquisizione di un immobile?

Il secondo step dopo aver ottenuto il titolo di provenienza (o meglio tutti i titoli di provenienza per gli ultimi 20 anni, o dopo aver incaricato un notaio per la redazione di un certificato storico ventennale, ma questo argomento lo tratteremo in altra sede) è quello di verificare se vi siano tutti i titoli edilizi. E come si fa? Ma questo non rientra nella sfera della materia edilizia?
Ebbene, purtroppo la materia edilizia e quella urbanistica si compenetrano quando si tratta di analizzare la conformità di un immobile. I titoli edilizi devono rispettare le norme urbanistiche, e senza i titoli edilizi legittimi non si può definire
la conformità urbanistica di un immobile. Il titolo edilizio è quel provvedimento che consente un intervento sull’immobile. O meglio, sul territorio. Se intendiamo comprare un appartamento, ad esempio, dobbiamo chiederci quando sia stato
realizzato l’edificio in cui esso ricade e con quale titolo edilizio lo stesso sia stato realizzato.
Sembra una domanda persino esagerata, purtroppo invece occorre farla, per evitare brutte sorprese.
Ovviamente, a seconda della data di realizzazione dell’immobile saremo in grado di verificare se un titolo edilizio esista o meno. Ad esempio, se l’immobile insiste nel centro storico ed è del 1500 molto probabilmente non ritroveremo un titolo edilizio. Tuttavia, se l’immobile ricade in una zona di completamento e/o è stato realizzato nei primi del Novecento a nulla vale una risposta che attesti che il titolo edilizio non serve perché realizzato ante 1967!
Questa risposta, purtroppo molto frequente, parte da un presupposto errato.

Il fatto che un immobile sia stato realizzato prima del 1967 non significa che non abbia titolo o che non serva, significa esclusivamente che ai fini della trasferibilità non occorre indicarne gli estremi nell’atto di
trasferimento. Un esempio per tutti è dettato dal fatto che nei maggiori comuni la licenza edilizia esisteva ancor prima del 1942, e pertanto ai fini di un accertamento della conformità urbanistica potrà essere necessario reperire tali titoli corredati dai relativi progetti, al fine di valutare quali siano le modifiche apportate all’immobile nel corso del tempo e se le stesse siano supportate da idoneo titolo edilizio.
E cosa c’entra l’urbanistica in tutto questo? Le disposizioni urbanistiche, che mutano di tanto in tanto con l’adozione e l’approvazione di piani urbanistici, dispongono sulla possibilità di effettuare determinati tipi di intervento e/o sui limiti e sui vincoli che potrebbero impedire, ad esempio, una eventuale sanatoria qualora sia stata rilevata una difformità.
Nell’ambito delle disposizioni urbanistiche, ad esempio, si inserisce una serie amplissima di vincoli. Per poter sanare un intervento senza titolo (e non parliamo di condoni straordinari che sono argomento separato e di cui occorrerà scrivere in modo puntuale) occorre che l’intervento sia consentito al
momento in cui fu realizzato e al momento in cui si richiede una sanatoria. Tale doppia conformità potrebbe comportare problemi qualora la normativa urbanistica sia mutata nel tempo.

Valentina Delli Santi, Studio Delli Santi

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