È necessario il certificato di agibilità per la compravendita di un immobile?

Nel nostro ordinamento giuridico non esiste alcuna norma che stabilisca l’obbligatorietà dell’agibilità o della documentazione relativa alla stessa perché possa aver luogo una compravendita di un immobile. Questo significa che un atto di compravendita nel quale nulla si dica in merito all’agibilità dell’immobile non è nullo, ma, al contrario, è assolutamente valido e produttivo di effetti.

L’assenza dell’agibilità o della relativa documentazione, quindi, non inibisce la commerciabilità "giuridica" di un immobile ma, costituendone un presupposto di utilizzabilità, incide sulla sua commerciabilità “economica” (a meno che si tratti di edificio che non possa, nel momento del suo trasferimento, essere già agibile, come nel caso del fabbricato ceduto al grezzo).

E' fondamentale, infatti, che il venditore consegni all'acquirente la documentazione in ordine all'agibilità, poiché la presenza dei requisiti di agibilità è considerata insita nella qualificazione di un bene immobile come "abitazione". Se, quindi, il venditore non fornisce all’acquirente la documentazione relativa all’agibilità, l’acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare la compravendita o, se la scoperta relativa a tale mancanza avvenga in un momento successivo, potrà agire in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno subito.

Nulla vieta, però, alle parti di accordarsi in modo diverso, prevedendo espressamente la rinuncia alla documentazione relativa all’agibilità nel contratto preliminare o nel contratto definitivo di compravendita. In tal caso, essendo venditore e acquirente concordi nel ritenere tale documentazione non essenziale, l’acquirente non potrà rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo di vendita e non potrà successivamente agire per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno.

 

Gaia Sinisi | Studio Notarile Todeschini & Bastrenta

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