Esistono tipologie negoziali che permetterebbero di escludere il diritto di prelazione del conduttore nelle locazioni commerciali?

La Legge 392 del 27 luglio 1978 (art. 38) prevede che nelle locazioni a uso diverso da quello abitativo, relative a immobili in cui viene esercitata un’attività commerciale con contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, il locatore, ove intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile, deve darne comunicazione al conduttore, affinché questi, nei successivi sessanta giorni, possa esercitare il suo diritto di prelazione.
Ma cosa si intende per trasferimento a titolo oneroso? Esistono tipologie negoziali con cui il locatore potrebbe dar luogo alla vicenda traslativa dell’immobile senza far nascere il diritto di prelazione legale in capo al conduttore?
Secondo l’opinione prevalente in dottrina e giurisprudenza, la prelazione opererebbe nel solo caso della compravendita.
Poiché il diritto di prelazione attribuisce al suo titolare il potere di essere preferito a qualsiasi altro soggetto nella stipula di un dato contratto a parità di condizioni, si ritiene che l’istituto in esame non operi in tutti quei casi in cui la prestazione che il locatore richiede al potenziale acquirente dell’immobile abbia carattere infungibile.
In altre parole andrebbe accertato nel caso concreto se sia possibile escludere la fungibilità tra la posizione contrattuale del potenziale terzo acquirente e quella del soggetto cui spetterebbe la prelazione.
Si negherebbe pertanto la prelazione nel caso in cui l’immobile debba formare, ad esempio, oggetto di permuta, di transazione, di conferimento in società.
Per completezza si segnala poi che dovrebbe escludersi l’esercizio della prelazione anche con riferimento al contratto di cessione di quote della società locatrice, non essendovi corrispondenza tra l’immobile locato e l’oggetto del negozio.

Teresa Ammirabile, Avvocato Studio Bonelli Erede Pappalardo