Il minore non emancipato, l’interdetto o l’inabilitato può acquistare un immobile ed usufruire anche delle agevolazioni previste ex lege per l’acquisto della prima casa?

Ai fini di acquistare ed intestare la proprietà di un immobile ad un minore non emancipato o ad altro incapace, essendo privi di capacità giuridica, occorre ottenere l’autorizzazione del Tribunale in persona del Giudice Tutelare.

Il primo passo da compiere in avvio dell’iter, è un atto di straordinaria amministrazione in favore del minore non emancipato o dell’incapace, personalmente compiuto dal genitore o da chi ne fa le veci, o per il tramite di un professionista (avvocato o notaio) incaricato di redigere un ricorso di volontaria giurisdizione mediante il quale chiedere al Giudice Tutelare competente per territorio (luogo di residenza del minore/incapace), l’autorizzazione all’acquisto. Poiché il Giudice Tutelare dovrà valutare la effettiva convenienza degli interessi del minore/incapace all’acquisto, e che anzi tale acquisto non pregiudichi i suoi interessi, sarà necessario esibire una perizia immobiliare estimativa, l’atto di provenienza ed una visura ipo-catastale dell’immobile da acquistare che consentano al Giudice di accertare l’assenza di controindicazioni che mettano a rischio la sfera economico-patrimoniale del minore/incapace.

Ottenuta l’autorizzazione si può procedere all’acquisto a favore del minore/incapace che da quel momento avrà la qualità di nudo proprietario poiché per legge spetterà ai genitori (o a chi ne fa le veci) l’usufrutto legale (fatta eccezione per alcune ipotesi di acquisto ex art. 324 c.c.).
“L’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati, ovviamente in presenza di tutti i requisiti previsti, compreso quello della residenza” (Ag. Entrate Circolare n. 38/E del 12.08.2005). Il bonus fiscale consente di pagare l’Iva al 4% anziché al 10% o, per le vendite tra privati, l’imposta di registro al 2% anziché al 9%.
Non sarà necessario richiedere l’autorizzazione per il compimento di tutti gli atti eventualmente connessi alla vendita, come ad esempio, la stipula di contratti preliminari o del mutuo. Ove occorra richiedere un mutuo per l’acquisto dell’immobile non sarà possibile intestarlo al minore/incapace ma se la banca richiederà l’iscrizione di ipoteca sull’immobile acquistato dal minore/incapace, sarà necessario richiedere sempre l’autorizzazione al Giudice Tutelare.
E’ evidente, che ove la provvista economica occorrente ai fini dell’acquisto non si trovi nell’asset patrimoniale del minore/incapace, di fatto lo schema contrattuale non sarà identificabile come atto di compravendita ma di donazione diretta: il genitore decide di donare un immobile di sua proprietà al figlio; o di donazione indiretta con pagamento al venditore (contratto a favore di terzo): il genitore non acquista la casa per sé ma paga il venditore affinché questi trasferisca la casa al figlio.


Avv. Francesca Mesiti con Studio legale in Roma

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