Pandemia e locazioni

“La mia azienda di mobili di design ha un calo di fatturato: a causa della pandemia da Covid-19 gli acquisti sono sensibilmente calati anche nel periodo successivo al lockdown. In considerazione di tale situazione, il canone di locazione dello showroom della mia azienda è diventato insostenibile. Posso pretendere dal locatore una riduzione del canone?”

Non v’è dubbio che quello del pagamento del canone sia tra gli obblighi principali che discendono dal contratto di locazione in capo al conduttore.
Ma cosa succede qualora sopraggiunga un fattore esterno che altera il rapporto contrattuale? Più in dettaglio, nell’attuale contesto socio-economico è legittimo pretendere che il canone di locazione, convenuto prima che il Covid-19 si abbattesse sulla nostra salute e sulla nostra economia, venga ridotto?
La tesi affermativa in risposta a questa domanda sta alla base di svariati contenziosi avviati dinanzi ai tribunali italiani negli ultimi mesi e il segnale, più o meno univoco, dei giudici sembrerebbe essere quello che va nella direzione della legittimità di questa tesi.
Tra le varie pronunce vale la pena di ricordare quella del 27 agosto 2020 del Tribunale di Roma che enuncia la sussistenza nel nostro ordinamento di un obbligo delle parti di rinegoziare il canone qualora sopravvenga un evento esterno che alteri l’equilibrio contrattuale (quale appunto il Covid-19). Ma non solo. Il Tribunale di Roma precisa, infatti, che se il locatore si rifiuta di ridiscutere il canone, il giudice ha il potere di intervenire per riequilibrare il rapporto contrattuale riducendo esso stesso il canone.
Pertanto, se il locatore si rifiuta di convenire un nuovo canone alla luce della realtà attuale, si potrebbe aprire la via giudiziaria con l’avvertimento, però, che quello del Tribunale di Roma, benché rappresenti un importante precedente, potrebbe non essere condiviso da tutti i giudici.

Avv. Maria Grazia Colombo
Cocuzza & Associati, Milano