Quale è il contenuto della recente disciplina introdotta nel luglio scorso in tema di “ricontrattazione” nelle locazioni commerciali?

Si tratta invero di un tema ancora molto dibattuto a causa delle difficoltà generate dal COVID-19 e dalle conseguenti misure di contenimento via via emanate dal nostro Governo e successivamente recepite in sede parlamentare.


Il Decreto Sostegni nel marzo scorso aveva previsto a carico delle parti di un contratto di locazione di immobili ad uso commerciale un generico obbligo di collaborare ai fini della rideterminazione del canone di locazione “nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d'affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto”.


Quanto sopra sulla scia dei vari dibattiti sulla materia e soprattutto della Relazione Tematica della Corte di Cassazione del luglio 2020 che aveva sancito, in virtù del principio di buona fede oggettiva previsto dal nostro codice civile e del principio costituzionale di solidarietà sociale, l’obbligo a carico delle parti di un contratto di durata, a prestazioni corrispettive, di rinegoziare i termini contrattuali ove questi ultimi risultino, nel corso del rapporto, fortemente squilibrati a carico di una di esse per il sopraggiungere di eventi imprevedibili e al di fuori del loro controllo.


In sede di conversione di tale Decreto con Legge 23 luglio 2021 n. 106, il legislatore ha inserito una previsione molto più stringente stabilendo un obbligo di rinegoziazione delle parti ben più circoscritto e limitato. Secondo tale nuova disciplina, l’obbligo di rinegoziare il canone non è più indicato in maniera generica, quale obbligo delle parti di collaborare in buona fede per la rideterminazione del canone per un periodo non definito, bensì in maniera molto più circoscritta, in quanto la riduzione del canone è delimitata ad un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021. Inoltre, affinché il conduttore abbia diritto alla riduzione dei canoni di locazione devono sussistere in concreto - alternativamente - le seguenti condizioni: (i) non aver avuto diritto a beneficiare di misure di sostegno dallo Stato a partire dall’8 marzo 2020 per fronteggiare il Covid ovvero (ii) non aver beneficiato di altri strumenti di supporto di carattere economico-finanziario concordati con il locatore.


È troppo presto per comprendere quali saranno gli effetti in concreto di tale provvedimento, che si pone - per certi aspetti - in contrasto con i principi sanciti dal nostro codice civile, nonché dalla Suprema Corte nella Relazione Tematica sopra menzionata. Sarà comunque interessante vedere, nei prossimi mesi, come queste nuove disposizioni verranno interpretate dai giudici nazionali, innanzi ai quali pendono molte cause fra locatori e conduttori di immobili commerciali aventi ad oggetto la rideterminazione del canone di locazione.

 

Giulia Comparini – Cocuzza & Associati, Studio legale

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