Quale regime fiscale applicare alla cessione di un immobile F/4 (unità in corso di definizione)?

Recentemente l’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti (cfr. risposta ad interpello n. 167 del 6 aprile 2022) in merito al trattamento fiscale applicabile ai fini delle imposte indirette alla cessione di immobili iscritti nella categoria catastale F/4 (“unità in corso di definizione”).


L’istanza di interpello è stata presentata da una società di gestione del risparmio (SGR) di un fondo immobiliare italiano, che aveva stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un portafoglio immobiliare sul quale eseguire interventi di riqualificazione e ristrutturazione volti al cambio di destinazione d’uso in residenziale, in vista della successiva cessione. Pertanto, alla data della cessione, l’immobile risultava accatastato nella categoria “F/4” (“unità in corso di definizione”), nella quale sono classificate le porzioni di fabbricati già ultimate “non ancora definite funzionalmente o strutturalmente”. Si tratta dunque di fabbricati per i quali non è ancora definita la consistenza (vale a dire l’esatta estensione) e la destinazione d’uso. L’Agenzia delle entrate nella risposta ad interpello in commento ha ritenuto che detta compravendita non possa beneficiare del regime di esenzione IVA (art. 10, nn. 8-bis e 8-ter, D.P.R. n. 633/1972), ma sia, di converso, da considerare imponibile ai fini IVA.


Inoltre, l’Agenzia ha precisato che l’IVA trova applicazione alla prospettata cessione con l’aliquota ordinaria del 22% (e non con l’aliquota agevolata del 10% prevista per gli immobili a destinazione residenziale), considerato che l’iscrizione della categoria catastale F/4 non è idonea a ritenere già intervenuto un cambio di destinazione d’uso e, conseguentemente, l’immobile mantiene la natura (strumentale) che aveva prima di tale classificazione catastale provvisoria.
In considerazione del descritto trattamento IVA, alla cessione in esame trova applicazione, per il principio di alternatività IVA-registro, l’imposta di registro nella misura fissa di € 200. Mentre, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura proporzionale, rispettivamente, del 3% e dell’1%.

 

Giulia Bighignoli | Studio Chiomenti

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