La sorte delle locazioni commerciali e degli affitti di rami d’azienda ai tempi del coronavirus

di Maria Grazia Colombo, Cocuzza & Associati

Alcune considerazioni a caldo sugli impatti della pandemia sul mercato retail.

Non v’è dubbio che il mercato retail sia enormemente colpito dalle misure adottate dalle autorità per combattere la diffusione del COVID-19: restrizioni nei movimenti delle persone e chiusura della maggior parte degli esercizi commerciali stanno evidentemente determinando ingenti cali di fatturato per buona parte dei retailer.

Difficile stabilire con precisione quello che succederà una volta che i rischi della pandemia saranno passati e si tornerà alla normalità. E’ tuttavia lecito aspettarsi che il mercato proverà a riequilibrarsi se, come è molto probabile, gli effetti delle restrizioni attuali peseranno anche sull’economia dei mesi a venire.

Prima di arrivare a questi scenari sono d’obbligo alcune riflessioni sulle problematiche più immediate.
Anzitutto occorre chiedersi se i canoni e gli oneri accessori che i retailer hanno già pagato in via anticipata per tutto il mese o il trimestre in corso siano dovuti anche per i giorni in cui gli esercizi commerciali non sono potuti stare aperti al pubblico per ordine dell’autorità o per scelta. Una risposta certa è difficile anche perché la situazione che stiamo vivendo ha dimensioni tali da essere un banco di prova senza precedenti. E’ però molto probabile che i retailer faranno appello ai principi dettati dagli articoli 1256 e 1464 del codice civile dai quali discende il diritto ad una riduzione del corrispettivo nell’ipotesi in cui la controprestazione non sia possibile per causa non imputabile a chi si è impegnato ad eseguirla; è dunque probabile che i retailer si attiveranno per ottenere il rimborso per i canoni e gli oneri accessori relativi ai giorni di chiusura.

Occorre anche chiedersi se i pagamenti di canone e oneri accessori in scadenza nei prossimi giorni siano dovuti oppure no. In questo caso la risposta è ancora più difficile poiché il pagamento dei canoni e degli oneri accessori, nella pratica del nostro Paese, vengono eseguiti in via anticipata e nessuno ha la sfera di cristallo ed in grado di sapere se le restrizioni dureranno anche nelle prossime settimane e fino a quando. Probabilmente - ma la soluzione solleva più di un dubbio sotto un profilo giuridico - ci saranno retailer che non pagheranno o pagheranno il residuo solo quando potranno riaprire oppure pagheranno in misura ridotta. Lo scenario complessivo è molto complicato e articolato ed è, dunque, difficile ravvisare la via maestra da seguire.

E nel dopo pandemia?
Sarà interessante vedere come il gioco delle parti (locatore/concedente, da un lato, e conduttore/affittuario, dall’altro) si atteggerà nello scenario dei prossimi mesi. Probabilmente alcuni retailer, sopraffatti dallo stop forzato dei consumi, proveranno ad avvalersi del rimedio della risoluzione del contratto di locazione o di affitto di ramo d’azienda per eccessiva onerosità sopravvenuta (articolo 1467 del codice civile); altri, finanziariamente e economicamente più forti, forse proveranno a trattare con le proprietà per ottenere un riequilibrio degli importi dei canoni.
Tutto è ancora poco facile da definire perché le conseguenze della pandemia non si sono ancora cristallizzate. Certo è che sarà necessaria una buona dose di collaborazione e di sforzi da parte di tutti i player del mercato retail: dalla crisi si uscirà solo se nessuna delle parti rimarrà arroccata sulle proprie posizioni ante coronavirus.