Resoconto del Breakfast con Valentina Delli Santi e Alessandra Radaelli

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Nel corso del breakfast di giovedì 15 aprile le socie Valentina Delli Santi (Avvocato) e Alessandra Radaelli (Notaio) ci hanno illustrato quli verifiche siano opportune e i relativi documenti da richiedere per le compravendite immobiliari. In particolare, come comportarsi se si rilevano difformità e/o lacune documentali. L’analisi per un acquisto immobiliare sicuro non può prescindere dall’esame del cosiddetto titolo di provenienza, punto di partenza per la verifica non solo della piena titolarità ma anche  della correttezza della catena circolatoria nel ventennio. Non tutto, però, può considerarsi tecnicamente provenienza in questo senso: non lo è, per esempio, la dichiarazione di successione, non lo è una fusione o una scissione (quali operazione di mera riorganizzazione societaria), per fare alcuni esempi. In alcune ipotesi l’indagine del Notaio deve spingersi anche oltre il ventennio, essendoci diritti reali (come ad esempio le servitù) che continuano a sussistere a prescindere dal decorso dei venti anni. 
Un altro documento che è importante verificare è l’attestato di prestazione energetica, per il quale è stata dettata una disciplina nazionale integrata da una regolamentazione a livello regionale. Questo attestato deve esistere già nel momento in cui si fa l’annuncio di vendita dell’immobile, deve essere in corso di validità e non devono essersi verificate cause di decadenza (come, per fare l’esempio più comune , un cambio di destinazione d’uso).
Si apre poi il tema importante della verifica della conformità cosiddetta soggettiva e oggettiva. Quella soggettiva è la corretta intestazione del bene da trasferire sia in Catasto che nella Conservatoria (o meglio Agenzia del Territorio, Servizi di Pubblicità Immobiliare ), e può essere facilmente attestata dal Notaio.
Quella oggettiva, invece, esige un sopralluogo fisico - meglio da parte di un tecnico - in quanto occorre verificare che non sussistano difformità rilevanti tra lo stato dei luoghi ed i dati catastali e la planimetria depositata in Catasto. Il Notaio si affida alla dichiarazione di parte venditrice, ma essendo questo un aspetto che incide addirittura sulla validità dell’atto di vendita, è decisamente opportuno che venga fatto un sopralluogo sul posto a cura del tecnico della parte acquirente. La verifica in loco, poi, è importante anche per la misurazione dell’immobile da acquistare. Spesso si fa erroneamente affidamento sulla metratura catastale, che non è un parametro affidabile ; non bisogna dimenticare che dal momento che gli acquisti avvengono sempre “a corpo e non a misura" , eventuali differenze di superfici non potranno poi essere contestate al venditore , una volta concluso l’accordo di vendita .
Da chiedere e verificare saranno poi il Regolamento di Condominio, spesso sottovalutato,  in cui potrebbero persino essere previste delle prelazioni a favore di altri condomini, ed altresì gli eventuali contratti di affitto in essere, per appurarne contenuti e durata.
Altra documentazione importante e’ quella inerente la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile. In questo ambito occorre distinguere tra una commerciabilità giuridica del bene (cioè la sussistenza dei requisiti minimi affinché l’immobile sia trasferibile con un atto valido) ed una commerciabilità economica:  vi possono infatti essere delle irregolarità che incidono non sulla trasferibilità del bene, ma sul suo valore economico in sede di eventuale rivendita .
Ci sono da ultimo aspetti legati a temi sempre più sensibili come il certificato di agibilità/abitabilità, rispetto al quale occorre fare un ragionamento che tenga conto degli anni di costruzione e delle successive modifiche intervenute. Questo requisito, di per se’ non indispensabile per la trasferibilità del bene, ha tuttavia grande rilievo affinché il bene acquistato possa avere, in concreto, la destinazione di utilizzo promessa . 
Da ultimo potrebbero essere da appurare l’assenza di inquinanti tali da determinare obblighi di bonifica: questi profili, tuttavia, non vengono in rilievo quando si acquistano singole unità immobiliare, ma quando si acquistano aree o palazzi in ottica di sviluppo. Per questi aspetti è bene rivolgersi a studi tecnici ad hoc, non essendo una verifica che possa essere condotta dal Notaio.

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