Rapporto Demanio 2026: il patrimonio immobiliare pubblico come asset strategico per la rigenerazione urbana

Il patrimonio immobiliare dello Stato si conferma una delle infrastrutture pubbliche più rilevanti del Paese, tanto per la sua consistenza quanto per il potenziale di rigenerazione urbana che esprime.

Secondo il Rapporto Annuale 2026 dell’Agenzia del Demanio - presentato mercoledì 8 luglio nella Sala della Regina di Montecitorio dal Direttore Alessandra dal Verme, alla presenza del Vicepresidente della Camera dei Deputati Fabio Rampelli e del Viceministro dell’Economia e delle Finanze Maurizio Leo - gli immobili pubblici censiti sono 45.415, per un valore complessivo di 63,2 miliardi di euro. Lo stock immobiliare comprende circa 44 milioni di metri quadrati di superfici edificate – tra uffici, caserme, edifici istituzionali, immobili storici e strutture giudiziarie – cui si aggiungono circa 1,3 miliardi di metri quadrati di aree, terreni e boschi.

Negli ultimi quattro anni questo patrimonio è stato oggetto di un'intensa attività di investimento. Tra il 2022 e il 2025 sono stati attivati interventi per 5,1 miliardi di euro, destinati soprattutto alla riqualificazione, alla rifunzionalizzazione e all'efficientamento degli immobili esistenti. Circa il 20% delle risorse si è già tradotto in opere concluse, e il numero degli interventi completati è cresciuto del 172% rispetto al 2022 e addirittura del 255% rispetto al 2021. A inizio 2026 risultavano inoltre attivi 619 cantieri.

La valorizzazione del patrimonio resta uno degli assi portanti delle politiche pubbliche di investimento. Nel 2025 le relative operazioni hanno mobilitato circa 120 milioni di euro di capitali privati, mentre la razionalizzazione degli spazi destinati alle amministrazioni pubbliche ha generato risparmi strutturali stimati in 144 milioni di euro annui a regime dal 2026.

Tra le principali direttrici di trasformazione spicca il Piano Città degli Immobili Pubblici, che coinvolge oggi 439 immobili – pari a 5,1 milioni di metri quadrati di superficie lorda – oltre a circa 10 milioni di metri quadrati di aree verdi. Più di un quarto di questi immobili sarà destinato a funzioni miste, tra cui residenzialità sociale, student housing, servizi pubblici e attività culturali. Le ricadute economiche stimate del Piano raggiungono i 18 miliardi di euro, con quasi 98mila occupati complessivamente generati lungo la filiera degli interventi.

Ampio spazio è dedicato, nel Rapporto, anche ai grandi programmi di rigenerazione immobiliare. Sono attualmente in corso 57 interventi su complessi pubblici dismessi, per un investimento complessivo di 2,9 miliardi di euro e circa 1,8 milioni di metri quadrati di superficie coinvolta. A questi si affiancano 168 interventi di restauro e riqualificazione del patrimonio storico e monumentale, per ulteriori 2,3 miliardi di euro.

La componente ambientale acquista un peso sempre maggiore nella gestione degli asset pubblici, in cui gli interventi già conclusi hanno portato a una riduzione media del 66% delle emissioni di CO₂ e del 68% dei consumi energetici, mentre proseguono i programmi di adeguamento sismico su centinaia di edifici. Parallelamente avanza la digitalizzazione del patrimonio, attraverso strumenti come BIM, Digital Twin e smart building, destinati a incidere sull'intero ciclo di vita degli immobili, dalla progettazione alla gestione.

Nel complesso, i dati del Rapporto delineano un patrimonio immobiliare pubblico sempre più orientato verso processi di valorizzazione, rigenerazione e riconversione funzionale, in cui la dimensione patrimoniale si intreccia con gli obiettivi di sostenibilità, attrazione di investimenti e sviluppo urbano.