No video selected.
Al fine di potersi garantire un acquisto privo di rischi, il primo step consiste nel richiedere la documentazione relativa all’immobile che si intende acquisire. Solitamente un bravo mediatore immobiliare potrà indirizzarci nella richiesta o anche aver già raccolto detta documentazione.
Il primo documento da richiedere è l’atto con cui il nostro dante causa è divenuto proprietario. Non entriamo nel merito della titolarità perché in questa sede vogliamo trattare degli aspetti urbanistici… quali sono le informazioni utili che possiamo trarre dall’atto di compravendita (o altro titolo acquisitivo)?
Innanzitutto, la descrizione dell’immobile, dopodiché la sua individuazione catastale e infine le planimetrie. Tre dati necessari per dare avvio alla nostra ricerca.
Ogni immobile (o porzione di esso) ricade in una determinata zona del Comune. Il territorio comunale è suddiviso in zone omogenee e/o tessuti. Per ciascuna zona o tessuto vi sono delle disposizioni di natura urbanistica di cui occorrerebbe conoscerne i contenuti.
Per semplificare l’indagine potremo chiedere al proprietario se per l’immobile (o porzione di esso) sia stato richiesto un Certificato di destinazione urbanistica.
In detto certificato (che ha validità di 1 anno) sono indicate tutte le informazioni urbanistiche per l’area ove ricade l’immobile. Una premessa importante è quella che gli strumenti urbanistici, nel prevedere le zone omogenee e/o i tessuti, sono composti da tavole (ove sono di fatto rappresentate graficamente) e delle Norme Tecniche di Attuazione (che sono le disposizioni scritte relative a dette zone/tessuti).
Il Certificato di Destinazione Urbanistica individua la zona di riferimento e le relative Norme Tecniche di Attuazione. Dalla lettura di dette norme saremo in grado di capire quali siano le destinazioni di zona ammesse, gli interventi realizzabili, i limiti previsti e le eventuali disposizioni speciali.
Perché è così importante conoscere tali aspetti urbanistici? Perché, ad esempio, possiamo scoprire che in alcune zone/tessuti alcuni interventi non sono ammessi. Come, ad esempio, un cambio di destinazione d’uso, anche senza opere, o un frazionamento. Oppure scopriamo che non vi è la possibilità di demolire e ricostruire, o che l’area è soggetta ad un vincolo specifico.
Tali informazioni possono essere preziose, qualora si intenda ristrutturare, frazionare, ampliare, demolire, accorpare o cambiare destinazione al nostro immobile (o porzione di esso).
Valentina Delli Santi, Avvocato Studio Delli Santi
