Dalla tutela delle risorse naturali alla finanza sostenibile: un percorso lungo quasi trent’anni

di Veronica Giuliano | Facility Technical Property Manager, Head of Facility management - IPI Management Services S.p.A.

Oggi termini come ESG, Tassonomia Europea, CSRD o finanza sostenibile sono entrati nel linguaggio quotidiano di imprese, investitori e operatori immobiliari. Spesso, però, questi strumenti vengono percepiti come obblighi normativi distinti e scollegati tra loro.

In realtà, fanno parte di un disegno coerente. Ripercorrere l'evoluzione delle principali iniziative internazionali ed europee degli ultimi trent'anni permette di comprendere la logica del quadro attuale e i motivi per cui il rischio climatico, la rendicontazione e la decarbonizzazione guidano ormai le decisioni strategiche del Real Estate.

Le prime tappe: da Kyoto a Parigi

La prima tappa fondamentale è il Protocollo di Kyoto del 1997, entrato in vigore nel 2005. Per la prima volta la comunità internazionale riconosce la necessità di limitare le emissioni di gas ad effetto serra responsabili del cambiamento climatico e chiede ai Paesi industrializzati di assumere impegni concreti di riduzione delle emissioni. Allora, Cina e Brasile non erano soggetti gli stessi target vincolanti.

Da quel momento la sostenibilità ambientale esce gradualmente dall’ambito scientifico per diventare un tema politico, economico e sociale. Negli anni successivi si susseguono numerosi vertici internazionali sul clima che contribuiscono ad accrescere la consapevolezza sul legame tra crescita economica, utilizzo delle risorse naturali e tutela dell’ambiente.

Un importante passo avanti arriva nel 2014 con la Direttiva NFRD (Non-Financial Reporting Directive). L’Unione Europea introduce per le grandi imprese di interesse pubblico l’obbligo di comunicare informazioni non finanziarie relative ad aspetti ambientali, sociali, diritti umani e lotta alla corruzione. Per la prima volta si afferma il principio secondo cui la performance di un’impresa non può essere misurata esclusivamente attraverso i risultati economici, ma anche rispetto all’impatto sociale e ambientale che esse hanno.

Il 2015 e il 2016 rappresentano una fase innovativa, grazie a due eventi fondamentali, per la prima volta viene espresso un chiaro giudizio sull’insostenibilità dell’attuale modello di sviluppo:

• Settembre 2015 l’Assemblea Generale delle Nazioni Unite, composta da 193 Paesi, approva l’Agenda 2030, individuando 17 Obiettivi di Sviluppo Sostenibile (SDGs) destinati a diventare il punto di riferimento globale per governi, imprese e investitori.
• Novembre 2016 viene sottoscritto l’Accordo di Parigi nell’ambito della COP21. L’obiettivo è chiaro: contenere il riscaldamento globale ben al di sotto dei 2°C rispetto ai livelli preindustriali e orientare i flussi finanziari verso uno sviluppo a basse emissioni di carbonio. È un passaggio decisivo perché il tema ambientale entra ufficialmente nelle strategie finanziarie internazionali.

La nascita dell'architettura ESG
Nel 2018 la Commissione Europea pubblica il Piano d’Azione per la Finanza Sostenibile. Nasce così una nuova visione della finanza: non più soltanto uno strumento per generare rendimento, ma anche una leva per accompagnare la transizione verso un’economia più sostenibile. Da questo momento prende forma l’intera architettura normativa ESG che conosciamo oggi.

La svolta arriva nel dicembre 2019 con il Green Deal Europeo, il grande piano strategico attraverso il quale l’Unione Europea si pone l’obiettivo di raggiungere la neutralità climatica entro il 2050. La sostenibilità non viene più considerata una scelta volontaria, ma una componente strutturale delle politiche economiche europee.

A dare concretezza scientifica a questo disegno interviene, nel giugno 2020, il Regolamento UE 852/2020, meglio conosciuto come Regolamento Tassonomia. È probabilmente uno dei provvedimenti più concretamente innovativi dell’intero percorso normativo europeo.

Per la prima volta vengono definiti criteri oggettivi e scientifici per stabilire quando un’attività economica possa essere considerata “ecosostenibile”. Da questo momento il mercato non si limita più a dichiarare di essere sostenibile: deve dimostrare, attraverso parametri misurabili e verificabili, il proprio contributo al raggiungimento degli obiettivi ambientali europei.

L'impatto sul Real Estate
Per il settore immobiliare questa svolta si traduce in azioni molto concrete:

• governance focalizzata sulla gestione e mitigazione del rischio climatico, anticorruzione, responsabilità sui diritti umani e sulle condizioni di salute e lavoro
• progetti per il raggiungimento di almeno uno dei 6 Obiettivi Ambientali europei
• opere di efficientamento energetico degli edifici
• strategie a breve e lungo termine progettate per contribuire al processo di decarbonizzazione
• interventi finalizzati al contenimento delle emissioni inquinanti e alla riduzione della produzione di rifiuti non recuperabili.

Oggi tutto questo significa misurare e rendicontare le performance di un’organizzazione o di un progetto, quantificare le emissioni, monitorare le prestazioni con l’ausilio di nuovi strumenti di gestione, piattaforme digitali di data analytics e algoritmi di intelligenza artificiale capaci di codificare enormi quantità di dati.

Dalla rendicontazione non finanziaria alla trasformazione dei modelli di business
La fase più recente dell'evoluzione normativa, tuttora in corso, è caratterizzata da un progressivo passaggio dalla semplice rendicontazione alla gestione strategica della sostenibilità. Strumenti come la SFRD ( Sustainable Finance Disclosure Regulation) i benchmark climatici, i Green Bond, le Due diligence consolidano sempre di più il processo di standardizzazione e definizione dei dati ESG. Un tassello fondamentale di questa evoluzione è rappresentato dalla CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), entrata in vigore nel 2023. La direttiva amplia significativamente il numero delle imprese coinvolte negli obblighi di rendicontazione e introduce standard comuni europei, rendendo le informazioni ESG più comparabili, trasparenti e affidabili.

Con l'introduzione degli standard ESRS (European Sustainability Reporting Standards), le imprese non sono più chiamate soltanto a dichiarare le proprie performance ESG, ma a misurare in modo strutturato impatti, rischi e opportunità lungo l'intera catena del valore. Centrale diventa il principio della "doppia materialità", secondo cui un'organizzazione deve valutare sia gli effetti che genera sull'ambiente e sulla società, sia l'impatto che i fattori ESG possono avere sulla propria situazione economica e finanziaria.

Tra il 2023 e il 2025 sono emersi alcuni temi che stanno cambiando concretamente l’approccio di investitori, sviluppatori, asset manager e property manager:

• adozione e applicazione progressiva degli standard ESRS per la rendicontazione CSRD;
• principio della doppia materialità;
• progressiva integrazione dei dati ESG nei processi di finanziamento e valutazione del credito;
• revisione della Direttiva EPBD (nota come “Case Green");
• crescente attenzione al rischio climatico fisico e di transizione;
• dibattito europeo sulla semplificazione normativa (pacchetto Omnibus).

Questo percorso storico dimostra come ogni tassello normativo abbia progressivamente costruito un sistema orientato alla misurazione, alla trasparenza e alla gestione del rischio. Di conseguenza, i fattori ESG sono oggi integrati stabilmente nei processi di investimento, finanziamento e valorizzazione degli asset.

Per il settore immobiliare questo significa che il valore di un edificio non dipende più soltanto da posizione, caratteristiche tecniche o performance economiche, ma anche dalla sua capacità di contribuire agli obiettivi di sostenibilità richiesti dal mercato e di adattarsi ai cambiamenti normativi, climatici e sociali.

La principale lezione è che la sostenibilità ha superato i confini della semplice compliance normativa: è diventata una leva strategica fondamentale per accedere ai capitali, essere competitivi e preservare il valore degli immobili nel lungo periodo.